“目前，上海市各区都按照统一的征收办法征收，由于别墅属于非普通住房，因此上海地税局今年颁布的26号文件中对于非普通住房的征收办法适用于独栋别墅住宅。”8月6日，记者就转让独栋别墅的土地增值税问题拨打了上海市财税局的咨询电话12366。工作人员表示，根据今年6月颁布的《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》中相关规定，如今独栋别墅可按照“转让总价的0.5%”核定征收。这一消息记者当天也在一些区的地税部门和上海市房产交易中心相关窗口得到证实。
此前，中原地产向媒体透露，上海市长宁、闵行、松江三区转让花园式住宅所缴纳的土地增值税，由原来的四级超额累进税率，即“缴纳增值部分的30%～60%”，变成可由业主自由选择按“转让总价的0.5%”或“增值部分的30%～60%”缴纳。而按照记者8日查证下来的结果，今后上海全市转让独栋别墅所需缴纳土地增值税费都可以按照非普标准执行。当然，具体各区征税时还有种种附加条件，但减少百万元之巨的成本还是无异于给独栋别墅二手交易市场以“政策松绑”。
中介
征税办法悄然发生变化
在中原地产近期举行的媒体通气会上，上海中原地产副总经理陈宇珏向记者透露，从7月中旬开始，该公司长宁、闵行、松江等外围区域分行的业务员在独栋别墅交易的实际操作过程中发现，目前独立别墅物业交易过程中的土地增值税率出现了明显变化，从过去规定的按“转让收益的30%～60%征收”，变为“对于无法出具原值发票的，即可按总价的0.5%征收土地增值税”。
陈宇珏表示，对于这种变化，中介公司感到非常疑惑。目前中原手上就有几单独栋别墅的房源，原本业主考虑到税费成本过高而在价格上十分强硬；而如今，土地增值税征税方式的改变，使得别墅业主转让的税费成本大大降低，议价和成交的可能性变大。“有好几单别墅交易我们现在正在努力，应该说成交的可能性更大了。”陈宇珏告诉记者。
记者又致电沪上某大型港资中介长宁区区域经理吴先生。吴先生表示，目前长宁的确是可以按照独栋别墅转让收入的0.5%来征收土地增值税。“说实话，我们现在也不敢跟客户说得那么确切，因为税务部门从来没有明确通知表明具体征税办法，很多情况下具体征税办法是有弹性的，今天这样收，也许明天就不行了，只能以当天交易中心缴税窗口实际征收情况为准。”吴先生告诉记者。
政府
非普标准适用独栋别墅
对此，记者走访了位于浦东新区南泉北路上的上海市房地产交易中心。在缴税窗口，工作人员告诉记者，目前独栋别墅土地增值税的征收办法按照今年6月份上海市地税局颁布的200726号《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》中规定的“非普通住房”征收办法执行，对于不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税，也就是“居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收”。也就是说，卖房者可以自行选择是否向税务部门提供购房原值发票。
记者又致电上海市财税局咨询电话12366。工作人员也告诉记者，目前上海市各区都按照统一的征收办法征收土地增值税，由于别墅属于“非普通住房”，因此上海地税局今年颁布的26号文件中对于“非普通住房”的征收办法适用于独栋别墅住宅。这与2005年6月1日起开始实施的独栋别墅交易按照四级累进制税率征收土地增值税的征收办法并不矛盾。
影响
税费大减有利促进交易
有中介业务人员以实际案例给记者算了一笔账：以一套位于闵行区的圣得恒业花园建筑面积为400多平方米独栋别墅为例，2005年购买总价大概在600万元左右，而近期的市场售价则在1100万元左右。如果按照2005年6月1日起执行的征收办法，那么该套物业的转让差价为1100万元-600万元＝500万元，扣除营业税、个人所得税、契税等相关税费成本后，转让收益约为385万元，按照四级累进制税率征收土地增值税约为：385万元×５0%＝192万元左右。
然而，如果不能提供购房原值发票，那么转让独栋别墅的土地增值税即可按照转让总价的0.5%核定征收，该物业需缴纳的土地增值税为1100万元×０.5%＝55万元。这样算来，两种征税方法征收税款的差距达百万元以上。
早在今年6月，对于非普通住宅征收土地增值税的通知下发之后，曾有媒体报道，上海市地税局表示，此次征收面较以前有所扩大，开始普及到公寓类物业，独栋别墅仍将按四级超额累进税率计征。而时隔一个多月，独栋别墅悄然降低身价，在征税标准上与“非普通住房”看齐，对于别墅业主来说，获利空间大大增加，无疑促进了独栋别墅的二手房交易。
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