《东方早报》日前从相关途径独家获得《上海市地方标准———社区商业设置规范（送审稿）》，这是继《上海商业分级设置规范》、《上海商业零售业态规范》和《上海商业用地指南》之后，又一旨在规范上海新建住宅区社区商业配套的“上海地方规范”。

　　此前，上海人均商业面积虽然已达到1.5平方米，且各新建住宅区都配有大量面积的商业裙房，但却因为存在分布不均匀、过于集中、业种设置不合理等问题，仍然给住户带来日常生活的不方便。

　　业内人士称，《上海市地方标准———社区商业设置规范（送审稿）》若最终获得通过颁布并执行，将有助于提高新建住宅区的生活便利度。

　　根据这份由上海市经委、市商业网点办、市商业研究中心联合起草的“送审稿”，社区商业被划分为社区商业中心、居住小区商业、街坊商业三个等级（具体分布见附表）。

　　拒绝高消费小菜场就在家门口

　　即便是等级最低的街坊商业，也必须配备菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收等基础型商业设置。

　　此前，上海商业地产专家浦祖健曾向《东方早报》表示，部分中档社区商业配套消费价格过高，附近住户无法承受。而菜市场、大众餐饮、大众理发等代表大众型消费的基础业态，却因为无力承受新建住宅小区的高租金，不能入住小区，客观上给普通工薪基层的实际生活需要带来了不方便。

　　显然，“送审稿”具有很强的针对性。

　　4000人街坊600平方米商业

    社区商业中心、居住小区商业、街坊商业三个级别是按照区域的人口规模划分的。最基本的街坊商业居住人口至少达到4000人，配置600平方米的商业面积，人均商业面积不得少于0.15平方米。除菜市场、大众餐饮、大众理发等基本业态，还设置便利店、食杂、面包房、中西药、书报等指导型业态。

    而居住人口达到1.5-2.5万人的住宅区，配置的商业规模将更大，达到7000-12000平方米，配置的指导业态，增加了生鲜食品超市、音像、文化娱乐、医疗保健，甚至包括生活用品租赁。

    社区商业中心不仅要求居住人口规模达到5-15万人，还建议布局在地理位置适中、交通便利、人流相对集中的区域，结合轨道交通枢纽、沿居住区的主要道路设置。社区商业中心的规模更大，达到了3.5-10万平方米。还配备了购物中心、百货店、大型超市、书店、家电和建材等业种。

    “送审稿”指出，社区商业中心、居住小区商业、街坊商业在同一区域内不应重复布局，在相近地域可统筹布局，避免资源浪费。

　　饭店距离小区至少15米

　　“菜市场、浴场、餐饮店等对居住有影响的商业网点应与住宅分开设置，与住宅间距不小于15米。菜市场应设置在运输车辆易进出、相对独立地段，并配有停车场、卸货场地。”而社区商业中心与住宅间距更“不小于50米”。

　　“送审稿”显然已充分考虑到商业配套可能对居民生活产生的干扰和影响，设定了一定的间距，减少这些商业设施对附近居民正常生活的影响。

　　同时，可能已估计到上海未来将进入“车行时代”，“送审稿”尤其指出，社区商业中心有条件应配建机动车和非机动车场（库），按每100平方米商业建筑面积配0.25-0.4个车位，非机动车按每100平方米商业建筑面积配建7-10个车位。

　　“送审稿”还规定居住小区商业和街坊商业的店招、店牌、灯光等形象设计统一设置，与社区的建筑风格相协调。

　　不同住宅小区区别对待

    商业专家认为，在过去的几年中，新建住宅小区的商业配套有些“千宅一面”。多数住宅小区设置的商业配套雷同，不能完全符合居民生活消费需要。一些高档住宅的商业配套设置特色不足。

    “送审稿”指出，应根据小区人口结构的不同，设置不同消费层次的商业配套。“社区商业的功能应与居住区的人口结构和居民的消费水平、消费习惯、消费方式相适应，各级社区商业的功能可有所侧重。”

    “送审稿”着重提出，“郊区新城、新市镇的社区商业应设置为农或农业服务的经营项目；国际型社区商业的经营服务项目可根据社区的特点和需求确定。”

　　与此同时，以大卖场、购物中心为代表的集中型商业布局也被鼓励大力发展。在“送审稿”中，商业集聚度高的社区商业中心、居住小区商业被要求“采取相对集中或适当分散相结合的布局方式，以减少商业对居住的影响。”